2017年房企上市公司十大谜团 这家公司居然占了三条!

2017年,房地产企业上市公司有十大未解之谜,该公司实际上解释了第三个谜团:

1。净负债率(净债务除以总股本)为47.7%

公司在实际销售超过1000亿元后,怎么能保持如此低的净负债率?

这是2017年上市房地产公司十大谜团之一

2。租金收入25.9亿元,2017年需偿还融资成本34.05亿元

租金收入几乎涵盖了全年的融资成本 全行业梦寐以求的是,这家公司已经达到了很高的标准。

这是2017年上市房地产公司十大谜团中的第二个

3。平均借款成本为每年4.5%

作为民营企业,借款成本不低于中央企业中海和华润!

这是2017年上市房地产公司十大谜团中的第三个

除了这三大谜团,还有两大亮点:

2017年销售额达1560.8亿元,已售出但未成交的合同销售额达1342亿元

换句话说,2017年,公司已经提前锁定了2018年1000亿元的销售业绩。

5。核心权益后的利润率为13.6%

请注意,这是剔除小股东权益、评估升值影响等因素后,不注水现金的净利润。

看到这五组数字,你可能已经猜到他们是谁了。

龙湖地产?

错了!龙湖集团!我刚刚改了名字

荷花盛开后西湖很好。当酒来的时候 3月23日,龙湖在香港发布了2017年财务报告,正好是葡萄酒上市的时间。

在演出大会上,吴雅军身着一套时髦的黑白职业套装,领口挂着一群莲花,像一串加冕的桂冠,一串由数字编织的桂冠,上面戴着神秘的皇冠。

▲龙湖集团董事长吴雅军

龙湖,你是哪种神奇的孩子?

8年前,作者在《证券市场周刊》公开质疑龙湖:

一家房地产公司理想的净利润率是龙湖,资产周转率是万科。然而,这是两种不同的商业策略,使用不同的烤箱来制冰和烧炭,而龙湖一直在尝试使用相同的烤箱来制冰和烧炭。 批评背后的含意是:要么放弃净利润率来制造规模;或者放弃资产周转率来获利。

事实上,这种“非白即黑”的困境一直困扰着房地产行业。 例如,近年来,它一直很有活力,在规模面前牺牲了利润。 另一个例子是恒大和碧桂园,这两家公司都因高负债而受到投资者的批评,并实现了惊人的规模跨越。

“不是白就是黑”是“铅球理论”和“气球理论”的幕后黑手

抛投代表一种重资产操作模式。尺寸越大(比例尺越大),投出的球越远。

气球代表轻资产,可以飞得很高。

如果你既想玩铅球又想玩气球,那么就很难走得又远又高。

在困境背后,引出了第一个行业难题:我们应该扩大规模还是负债

这是房地产业的两条跑道,一条是土地升值的跑道,另一条是资本成本的跑道

当土地增值超过资本增长率时,住宅企业必须储备更多的土地。保留土地意味着高回报。

土地储备成为衡量上市公司估值参考标准的重要指标

这就是住房企业规模的“抛投理论”,他们必须购买债务土地,他们购买的土地越多,他们购买的债务就越多。

然而,龙湖2017年实际合同销售额超过1000亿元,净负债率仅为47.7%!

为什么?

为什么?

让我们看看净负债比率公式的分母:总股本 2013年总股本(不包括少数股东权益)为369亿英镑,2017年几乎翻了一番,达到706亿英镑

如果加上小股东权益,2013年的总权益为398亿,是2017年的1062亿的2.7倍

这是什么意思?龙湖小股东权益大大增加了总权益。 换句话说,龙湖合作开发项目越来越多。

许多人可能不明白为什么龙湖和龙湖之间的合作有所增加,各种债务指标仍然良好。

我们仔细回忆,龙湖是什么时候开始提高1000亿元的目标的?

在数十亿美元被冲走之前,有一个非常重要的举动。你找到了吗?

大约在2017年初,龙湖的相关人士在非正式场合提到了数千亿龙湖。 2017年上半年,完成了一项重大举措,从2013年、2014年和2015年的500亿元跃升至922.5亿元,同比增长139%,完成了全年任务的84%。

龙虎年来一直因其保守策略而受到业界的批评。

正如我们上面提到的,要么是引导资金模型,要么是气球模型 问题的症结在于:要么土地便宜,要么资金便宜,否则健康的资产负债表就无法管理。

地价越来越高,这是不可改变的事实。 钱越来越便宜了,有可能吗?

细心的朋友发现:

2016年1月,她第一个获得惠誉的“投资级”评级,前景稳定。

2016年10月,他获得标准普尔“投资等级”评级;

2017年3月,他获得穆迪的“投资等级”评级。

到2017年3月,龙湖将成为国内外全投资私有住宅企业。 这是中国第一家民营企业龙湖,目前还没有第二家。

获得“投资等级”意味着什么?总之,人们得出结论,世界上最便宜的钱可以随意花掉。

1。2017年7月,龙湖首次以投资级别登陆美元债券市场,五年期4.5亿美元,受到投资者的广泛追捧,以3.875%的票面利率结束。

2.6个月后(2018年1月),龙湖卷土重来。龙湖又成功发行了8亿美元的优先票据,3亿美元,5.25年,票面利率为3.9%;5亿美元,10年期,4.5%息票

与上一次相比,它保持了较低的成本和较长的使用寿命。

这是房地产公司的第三种方式:龙湖模式

同年,龙湖大力拓展合作,股东权益飙升。 2015年,股东权益为625亿元。2016年为751亿英镑,2017年为1061亿英镑。

在2017年的财务报告中,它显示了规模和债务比率之间的完美匹配

换句话说,龙湖多年的潜心修炼,“严守财务纪律”之花,终于绽放出“投资级”之果。

严格地说,其实是龙湖式战略坚持。这个道理,任何一家房企都能想明白:

1.当房子升值速度减缓,持有资产回报率降低,土地储备的升值自然就减弱。

2.当土地升值速度低于资金成本,大量持有的资产可能为负。

因此,房企必须调整自己的战略,从铅球模式转向气球模式,要从赚取资产升值转向赚取服务增值。房企从土地升值回报率,转向服务增值回报率。

所谓增值服务,包括物业管理、商业运营,以及时尚的长租公寓。

这个道理,大家都明白。但是,当市场一次次陷入冰点,一次次迎来小阳春,侥幸闯关成攻,如此反复交叉,更多人选择了“赌性”,赌铅钱球式成功。

当然,凡事绝则错。

土地升值速度超过资金成本时,坚持铅球模式,容易获得高回报。

当房价上涨受压,持有储备土地回报率降低,甚至不能弥补持有期的资金成本时,气球模式就容易获得高回报。

市场反复之时,坚持、坚守和变通之道,更为重要,绝对化则错。但是,有一样东西至关重要,即运营效率。

在铅球模式下,高周转是不二法门;在气球模式下,服务效率是不二法门。

很多企业意识到这一点,为什么没有和龙湖一样转型成功呢?

曾经有研究机构做过测算:

假设投资物业的毛租金回报率10%,净租金回报率5%的情况下,投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点,周转率和杠杆率的降低将导致开发物业的销售额增速下降30%。

因此,地产行业需要金融模式的创新来破解这个难题。总结过往的经验,有破解两招,关键是金融创新。

一是传统的租售并举的传统模式。

二是美国模式。

美国模式不适应中国境内的房企,因此忽略。

第一种模式要求轻重并举,货如轮转,住宅销售提供现金流,安全的债权融资为辅,提前布局轻资产战略。

布局轻资产战略,又分为三个方向。

一是选择业务线。

企业要在产业链条中,根据自己的资源禀赋寻找适合自己的最优价值链,比如住宅、商场、酒店、写字楼等产品线上细分,再细分;

二是商业模式创新。

在运营环节上,寻找自己的效率最大化回报环节,比如在开发、招销、销售、物业管理、运营等环节上,创造自己跑赢同行的回报。

三是搭建资本平台。

既然是轻资产,必然要求减轻资产负担。扁担要换着肩膀扛。这就需要搭建一个足够强大的融资平台,包括债权融资平台、资产证券化平台等,在此基础上,精心准备金融产品创新。

三个方向指向三个价值再造空间:

一是企业自身的战略资源优化;

二是商业模式的再创新;

三是金融模式的再创新。

8年前,龙湖就有过规划:

到2014年,龙湖预计商业地产持有目标将达到200万平方米,国内运营的商业项目将超过30个,所贡献利润将占公司利润总额之15%-20%。

200万平米的商业完全持有,龙湖彼时商业面积33万平方米,每年计划增加42万平方米的商业,4年共计增加167万平方米商业。

8年后,最新的财报显示,龙湖已开业商场的建筑面积为258万平方米(含车位总建筑面积为337万平方米),整体出租率为95.3%。

8年后,商场总销售额人民币156亿;总客流3.2亿人次。

已开业冠寓的建筑面积为58万平方米,整体出租率为46.0%,其中,开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%,开业超过6个月的项目平均出租率为91.7%。

至此,龙湖以往宅开发销售为核心,商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。

如果把时间轴拉长,不只是8年,更是25年来的时间坚持,不走寻常路,是时间的玫瑰,是战略理性的坚持,也创造了地产行业的奇迹,打造出一张健康的资产负债表,获得了国际资本市场的认可,最终完成了一个完美的现金流闭环。

龙湖的第三条道路,是轻重战略的完美结合,体现出周转率和服率增值率的双提升,背后是韧性、耐力、长跑的胜利。

理解到这一点,就不难理解谜团之二和之三。

为了加深理解,我们总结出如下几个指标:

1. 回款率;

2. 权益拿地金额/签约额;

3. 融资成本/净负债率;

4. 拿地额度/负债率

在严格管理资产负债表的同时,不仅境外融资平台表现出色,龙湖境内的融资平台也在同步搭建,且屡创行业第一:

2018年3月,龙湖将要正式发行首期住房租赁专项公司债券,创行业第一;

2017年2月,龙湖成功发行房地产行业首只绿色债。

……

龙湖的第三条道路,供全行业借鉴。