全部出售“八大金刚” 潘石屹清仓跑路的唯一原因

近日,网上流传一则传闻,SOHO中国将考虑以80亿美元出售中国写字楼的权益,对方是一家外国公司。此次出售的最终计划是出售搜狐中国的全部核心资产“八大金刚”

尽管有未经证实的传言,SOHO中国的股价在三天内上涨了30个百分点,三天内的成交额为7.6亿港元,而之前的日成交额只有几百万港元

为什么它会这样翱翔?一个非常简单的算法,SOHO中国的市值只有100多亿港元,然后急剧上升。如果消息是真的,不要说公司已经分配了全部80亿美元,但利息只有30%,已经超过市值24亿美元。

SOHO中国随后进行了例行澄清,这让新闻有点支离破碎:该公司对媒体报道该集团目前正在出售的房地产项目以及随后该公司股价和营业额的上涨感到担忧。 本集团特此声明,截至目前,本公司已确认并不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而需要披露的与出售本集团资产有关的信息。

作为一个对内幕一无所知的吃瓜者,作者首先试图从手头的公共信息中分析事件的可能性。

SOHO中国

首先让我们看看SOHO中国是什么样的企业

SOHO中国成立于1995年,是最早的房地产公司之一 那一年,许家印还没有成立恒大,孙宏斌刚刚出狱,还没有开始开发房地产。

搜狐中国的业务主要是商业房地产开发,最重要的产品是办公楼。 SOHO中国的办公楼是前卫的,往往一完工就成为当地的地标。

毫不夸张地说,张欣确实是一个被房地产耽误了的艺术家。

然而,近年来,SOHO中国在住宅企业中的地位越来越低。更不用说恒大融创,许多不知名的地区开发商已经超越了它。 搜狐中国在2019年房地产企业500强中排名第259位

下跌的主要原因是潘石屹在2013年从“卖出”转向“持有”。

2013年的房地产市场经历了像过山车一样的起伏,从3月份新政引发的二手房交易热潮到《新国家五大规则》发布后房地产市场瞬间降温。从“金九银十”光盘和高价土地的频率来看.

以北京为例,2013年共售出214块土地,创下1821.81亿元的纪录,比2012年增长181%

热土市场可能会让潘石屹想起20年前的海南泡沫 他坚决停止土地收购和销售,并慢慢将企业的重点转移到租赁业务。

从当年财务报告的描述中可以看出他对市场的看法

这一决定性的决定也彻底将搜狐中国从“房地产集团”中拉了出来 到2015年,SOHO中国没有房地产销售收入,成为一家纯租金收取公司。

进入租金收缴“精灵模式”的SOHO中国收入大幅下降,但其债务和各种应收应付账款也相应下降。 与恒大碧桂园的数千亿债务和应收账款相比,搜狐中国的业务风险相对较小。

SOHO中国资产状况

虽然SOHO中国在战略调整七年后基本退出了房地产企业,但其收入还不到碧桂园的零头。 然而,凭借其稳定的运营模式,搜狐中国负债很少,现金流充足,正躺着赚钱。

因此,SOHO不需要从商业模式和财务方面清理资产。

此外,SOHO中国的地产基本上位于核心商业圈,是稀缺的商业地产。 如果政府将来释放水,SOHO中国可以受益于自给自足资产的升值和租金的上涨。如果经济危机爆发,SOHO低负债、高现金流,也能为他们提供足够的资金复制底部

交易详情

再次查看交易

在网上所有的谣言中只有一个观点:潘石屹要逃跑了

不仅离家出走,还出售所有资产并将其转移到海外投资。

让我们先看看整个交易的设计

第一笔交易的目标是“八大金刚”。这八处房产不是搜狐中国的核心资产,而是其几乎所有的资产。 几乎所有SOHO中国的收入都是由这些房产的租金支撑的。

这些资产不仅包括潘石屹一再表示不能出售的望京SOHO,还包括耗时2100天、由世界知名建筑公司KPF设计的古北SOHO。 出售这些资产,搜狐中国将成为一家纯现金公司。 近年来,这些核心区域的资产占用率大多在95%以上,高于平均水平,租金逐年稳步增长。

这相当于隔壁的罗阿姨早年在房地产投机中赚钱,并在核心地区买了很多房产。对她来说收取租金不容易。 最近几年,我花了很多钱买了一栋房子,把它作为艺术品打磨了6到7年,从它刚刚竣工后就再也没有住过。 突然有一天,他说他将投资海外,并清理所有的财产。

如果发生这种情况,罗阿姨要么离婚,要么违法逃跑。

看到交易目标后,让我们再来看看交易利润。

有传言说潘石屹将他的资产出售给了“海外投资” 近年来,潘石屹夫妇的海外投资是通过家庭信托进行的。 根据传闻,如果潘石屹想卖掉他的资产逃跑,唯一的办法就是通过分红进入海外信托基金

目前,潘石屹夫妇在SOHO中国的持股比例为63.93%。如果股息流出,潘石屹夫妇的数百亿美元售后资金将不得不减少60%。 允许潘石屹打40%折扣并这么做的投资回报率是多少?

如果你认为国内投资回报不好,你想在国外投资,你也可以在最近几年的低迷时期先回购SOHO股票,然后在清仓大甩卖时卖出。

另一点是潘石屹夫妇最近一次海外投资是在2013年。 随着国家外汇管制的收紧,潘石屹夫妇近年来没有投资海外,而是专注于成为“个人租赁”

因此,潘石屹夫妇不会“清算”他们的资产,除非他们有隐藏的风险,无论是从交易对象的角度还是从交易利润的角度。

态度

最后看看潘石屹和他妻子的态度

通过2013年经营战略的变化,我们可以推断出潘石屹夫妇保守的管理风格。

潘石屹在海南经历了泡沫,带着5公斤桔子逃到了顶端,以换取海南省的人均住房面积。张欣是在高盛等投资银行工作的精英海归。

他们的背景让他们在经营SOHO中国时非常理性。尽管他们表示错过了中国房地产市场的大牛市,但平摊收取租金是稳定的。

此外,虽然SOHO中国在江湖上的地位没有保证,但两人一点也不担心。

微博上的“业务变化”卖苹果

另一名网球运动员,越野运动员,回到他的家庭

正是隔壁叔叔和婶婶的儿子,他们退休了,过着晚年。

从这些年的财务结果中,我们也可以看出他们对中国非常看好。

根据潘石屹夫妇的行为,清仓大甩卖不符合他们保守的佛教绘画风格。

结论

无论是SOHO中国的商业模式、交易的盈利能力还是潘石屹夫妇的心态,都指向一个观点:从逻辑上讲,SOHO中国不需要清仓大甩卖。

但是,资本市场是不可预测的,还有很多潜在的因素,比如最近全球动荡造成的不稳定和国内住宅企业的偿债危机。

或者,是因为潘石屹最近在李国庆看到了鱼雨的撕裂力量,觉得势头不对,所以他不得不迅速收手?

常言道,英雄们为美丽的关隘而悲伤,这也是我想到潘石屹的关隘跑的唯一原因。

作为吃甜瓜的人,我们并不了解交易的内部。我们只能通过公共信息推测大概率的趋势并做出理性判断。 最后,用来筹集搜狐中国的钱是明智之举还是一场赌博?我也希望很快看到答案。

(责任编辑:唐欣欣HN060)

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