告别高价地:三年来百亿地块减少 今年溢价率低于46%

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7月30日,新世界中国总价格为97.9亿元,在经历了11轮的涨价后,将杭州望江区块带入了包中。这是今年以来的第二高地价,也是杭州历史上第五高的总价。

然而,从过去三年的全国土地市场来看,这笔土地交易的总价格一直没有什么亮点。在2019年,总价格为97.9亿元,在2016 - 2018年的高价土地排名中,仅排在第8,6和7位,分别无法挤进前五。

在同一天召开的中央政治局会议上,中央政府强调“房地产不应被用作短期刺激经济的手段”。在此之前,规范融资方面的监管力度,意图无异于希望控制一些城市土地市场的融资热,从而稳定房地产市场销售终端的预期,降低住房的潜在商业风险企业在未来。

“土地之王”正在成为一种稀有物种。随着房地产市场监管的逐步推进和长期机制的检验,开发商需要接受“监管是新常态”的时代。

土地王褪色

今年土地市场对土地国王的热情大幅降低。

根据Wind数据(不包括工业用地)的综合统计数据,“时代周刊”记者发现,在新世界中国占用土地之前,今年4月份越秀房地产的土地价格已经确定。越秀收购的地王地块位于广州市增城区,涉及金额141亿元。

然而,与过去三年的土地国王相比,2019年的土地王141亿元并不高,排名第四。价格最高的土地是广东省宝安区块,由招商局华侨城于2016年8月共同投资。总金额为310亿元,楼面价格近2万元/平方米。其次,世茂于2017年采取了239.4亿元人民币。广东深圳龙岗区块楼面价格近元/平方米;第三是浙江省杭州市杭州万科2018年,土地面积142.3亿元。

2019年也是100亿元人民币诞生的一年,目前只有一个。 2016年至2018年,分别有8个,2个和5个街区。

与此同时,高价土地的保费率自今年以来也有所下降。

“时代周刊”记者发现,2019年前十大高价地块的保费率均低于46%。 2016年,金地集团(11.480,-0.47,-3.93%)与苏州金悦凯投资咨询有限公司共同赢得上海浦东新区朱桥地块,溢价率为285%,是中国最高的。过去三年。

自今年年初以来,位于广东深圳龙华区的高价土地排名第十位,今年6月由龙光房地产以65.8亿元赢得。 2016 - 2018年,第24,26和18位共可投放65.8亿元。

然而,与过去三年一样,这些高价地块往往集中在北京,杭州,苏州和广州等城市。以2019年为例,在前100名高价地块中,北京有16个席位,杭州有13个席位,苏州有8个席位,广州,南京和武汉各占7个席位。

虽然这些城市在高价位的总数上比较贵,但与往年相比有所变化:2017年在北京分布的前100个地块已经达到28个,2018年上海方面已经有13个。到现在。

过去国王遇到的“忧虑”和不断变化的市场环境是今年高价开始以高价和溢价下跌的原因。

上海一居房地产研究所智库中心主任颜跃进认为,地王项目的土地价格一般相当于项目价格的50%以上,加上人力,资金,建安的成本等等,在价格限制的情况下,很多地方王项目的微薄利润甚至可能是亏损。再加上融资方面的紧缩等因素,开发商更害怕采取高价格。

谁在高价格?

从今年年初开始,哪些公司正在高价购买土地?

时报周报记者根据风的统计数据梳理。在今年总价的前100位地块中,万科的高价地块是房地产企业中最高的,共有11个地块,占近10%,总金额为502.6亿元。

其中,目前总价的十大地块中有两块地块:一块是福建省福州市台江区今年二月获得的总价76.4亿元,另一块是是今年的共同和平。 1月份获得的北京通州区总价值为66.6亿元。此外,今年2月,万科还在北京丰台区共同推出了总价43亿元的土地。

其余8个地块集中在5月,6月和7月。武汉,武汉和江苏苏州的两个地块分别在5月份获胜。 6月份获得的三块地块分别位于云南昆明官渡区,洪山区,武汉,湖北,云阳区,贵阳,贵州,黄埔,广州,广东。区; 7月份的两块地块位于江苏省南通市崇州区和广东省广州市增城区。

今年,中海共有7个高价地块,数量仅次于万科,总金额为325.8亿元。其中,今年7月份赢得的北京丰台区金融服务用地总价达到79.4亿元,是十大地价。其余地块分别位于上海普陀区,北京市大兴区,福建厦门集美区,江苏苏州工业园区,浙江宁波海曙区和广东深圳宝安区。

第三名是华润,融创和保利。三个高价位今年有三个,总金额分别为236.7亿元,220.5亿元和188.6亿元。其中,华润和融创各有一块土地在总价中排名前十。其中一个是今年6月在北京石景山区查获的华润联合电力建设和兴义房地产的土地价格,总价为73.4亿元。另一个是武汉的总价700万元,今年4月由荣创收购。剧情。

五家住房公司共涉及33个高价地块,占近30%。此外,这五家也是主要机构名单上的十大房地产公司。

高价地块是特定于每个住房公司获得的土地总量,并且比例不小。结合中国指数研究院7月和7月公布的本地企业土地收购清单,万科1030亿元土地收购金中近一半是高价土地。同样,中国海域获得的土地总量的一半为657亿元,华润地区获得的土地总量为498亿元。 Sunac和Poly的高价土地的总价格约占征地总量的30%。

“目前,中小型开发商买不起高价。过去,土地王的时代不会再来了。大多数城市的土地供应特征都是紧张而紧张的,所以高价格经常诞生在今年上半年。“十大房地产公司的高级管理人员陈东(化名)告诉“时代周刊”记者,这不是坏事,市场趋于稳定。

适应性监管

不仅是高价地块,而且近年来,一些中型开发商在他们的常规投资中非常谨慎。

时代周报记者了解到,例如,阳光城(6.330,-0.12,-1.86%)制定了“三收三支”战略,即先收集后支行,收集分行,并获得超过分支机构。

根据阳光城执行副总裁吴建斌的说法,该公司需要使用经营现金流来支付土地款。土地征收有严格的标准,只有在货币资金的前提下才能进行灵活调整。

同样,信贷合并中也存在这样的监管。中国资本中心融资部高级主管倪翔宇一旦在公开场合推出,该公司的各个业务部门在扣除销售还款后的运营费用后,会有额外的资金。可以拿土地投资。

确保现金流稳定公司的运营可能是这些中型开发商不再支付高价的原因。柯瑞瑞的研究报告认为,上半年积极补充土地储备的住房公司打算在下半年放慢投资节奏。

“一线和二线城市的热点肯定是主要住房公司分布的重要区域。地方政府将根据商品住房库存消化周期提高土地价格。土地住房的强度企业将不可避免地走弱。对于库存消化周期较长的地区,土地供应可能会适度减少。“招商银行(35.210,-0.54,-1.51%)研究近日宣布,未来土地市场或继续结构分化。

最近几天,时代周刊记者采访了一些房地产公司。这些房地产公司披露的信息不再对新一轮的房地产宽松周期抱有太大期望。

“7.30政治局会议强调,房地产不应该被用作短期刺激经济的手段,但没有提到抑制住房价格的上涨。这意味着房地产已经从推动经济的火车头转变稳定经济的压载石。突破上限而不是在下限区间内摆动,最后进入横向时代。“一位大型住房企业高管告诉“时代周刊”记者。

他进一步解释说,在市场蛋糕稳定的前提下,横向住房时代将表现出不同的发展意图。

在他看来,大型住房公司不排除继续扩张,但可以选择的城市可能会减少。但是,在融资中断的情况下,小型住房企业将不可避免地陷入被收购的境地。中型住房企业将面临两难选择。

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主编:叶金玉_NO8741