股市分析:富力类地产商pk新城控股 , 一个字 , 败!

   19:16

  来源:一起读研报

股市分析:富力类地产商pk新城控股 , 一个字 , 败!

  今天看到这个消息,觉得可以把富力类地产跟新城控股作一个比较,滤清未来投资地产股应该选择什么样的企业进行投资?

  富力:从一二线下沉三四线

  新城:从三四线走向一二线

  富力:开发住宅为主,配套一些商业类投资性物业;

  新城:以吾悦广场低价勾地+快周转开发。收集了大量吾悦广场优质商业物业。

  富力:配套商业沉淀大量资金,没有强大的商业运营能力,配套商业运作不佳,出租率不高,人气低,搞不好很难维持下去,造成商业地产估值不高,沉淀的资金不少,负债难以快速下降;遇到融资环境恶化,很危险;

  新城:低价拿地,快速开发,赚取一个吾悦,不会沉淀大量资金,吾悦很快出租,经营良好,产生大量租金。优质的吾悦商业物业也是很好的融资抵押品,增加了新城融资的稳定性和进取性。租金已经可以支付整个公司的融资利息,相当于依托吾悦商业(出租+抵押),可无成本借到很多的钱,提升了公司现金流的运作水平。有力支撑公司高周转的开发类地产项目。经营效率无法比拟。

  富力:进军三四线,虽然地价也不高,但是周转慢;

  新城:以吾悦勾地,地价更低,利润更高,以吾悦促销,周转更快,利润更高。遇到融资困境,可以打折销售,腾挪空间更大。

  富力:进军三四线,配套商业,负担越来越重,成长越来越慢,手里的商业地产在不可能证券化的前提下,就是一个累赘,烫手的山芋。甚至有公允价值贬值风险。

  新城:以吾悦勾地,低成本,快周转,现金流无障碍,可以输出吾悦发展模板,快速到全国各地扩张,受地方欢迎。未来三年吾悦有可能搞到150个-200个。吾悦广场租金逐年提升,吾悦广场的公允价值有提升空间,增加公司利润。

  富力:发展遇到瓶颈,下半年不再拿地

  新城:发展无瓶颈,吾悦广场还有翻倍整理空间,如果恢复直接融资,还可以多年保持30%的发展速度。不恢复直接融资,目前也可以在充足的土地储备和吾悦商业投资性物业开发中保持适度增长率。

  富力:国家加紧房地产调控,收紧融资渠道和额度。富力类会有现金流断裂之忧。融资成本上升,开发周期延长,都会消化本来理想的利润率。

  新城:快周转增加现金流,打折促销稳固现金流,吾悦作为优质抵押担保品,受银行欢迎,增加融资额度,吾悦租金让新城贷款无压力。让新城的利润只多不少。

  富力:现金流决定了周转越来越慢,退出三四线,收缩一二线;整体规模走向萎缩。出现负增长。

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